Quels sont mes droits et obligations en tant que locataire ?

En tant que locataire, vous avez un certain nombre d'obligations, mais aussi de droits, vis-à-vis du logement que vous louez et de son propriétaire. Si certains sont évidents, d’autres sont un peu plus méconnus. L’olivier Assurance vous explique tout.

Votre contrat de location (le bail)

À la signature du bail, vous recevrez un contrat de location. Le bail est là pour vous protéger, ainsi que votre propriétaire, en cas de problème et pour vous assurer que vous êtes tous les deux sur la même longueur d’onde vis-à-vis de vos attentes respectives.

Le document

Les mentions sur le bail sont importantes. Il faut spécifier :

• La durée du bail et la date à laquelle le logement sera disponible,
• Une description précise du logement, y compris les dépendances,
• Une liste des zones communes (auxquelles vous avez accès),
• Le montant du loyer, les conditions de sa révision, la date de paiement du loyer et le montant de l’acompte,
• Une clause expliquant la résiliation du contrat de location en cas de non-paiement et de retard, ainsi que les conditions de résiliation du bail par le locataire s’il y a lieu,
• Si vous avez besoin d’une assurance habitation ou non (en vertu de la loi française, si votre propriétaire ne la couvre pas pour vous, c’est à vous de le faire).

Vous et votre propriétaire devez tous les deux signer cet accord avant d’emménager et il est toujours préférable de garder une copie pour soi. Après la signature, vous pouvez uniquement modifier les informations sur un commun accord avec votre propriétaire.

Préavis et dépôt de garantie

Le délai de préavis et le montant maximal du dépôt de garantie à verser dépendent du type de location que vous effectuez :

• Pour une location meublée, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charges, et le préavis 1 mois.
• Pour une location vide, le dépôt de garantie ne peut dépasser 1 mois de loyer hors charges, et le préavis 3 mois.

Vous devrez donc donner cette somme au moment de la signature du bail. Ce dépôt de garantie vous sera rendu intégralement lors de votre départ si le logement est restitué dans le même état que vous l’avez trouvé. Pour juger, vous comparerez l’état des lieux d’entrée effectué à la remise de clés, à l’état des lieux de sortie effectué à la restitution des clés. Faites bien attention à tous les détails lors de votre arrivée pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Si des travaux ou réparations sont à faire par le propriétaire, il peut déduire cela du dépôt de garantie sur justificatifs (devis d’un professionnel ou factures). Le dépôt de garantie vous sera restitué sous un délai de deux mois maximum et d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. N’oubliez pas : le dépôt de garantie ne peut pas servir à régler votre dernier mois de loyer.

L’état du logement

Même si ça semble évident, le locataire a le droit d’exiger un logement décent. C’est avant la signature du bail que vous devrez relever l’insalubrité de certaines zones. Tandis que l’alimentation en eau potable et l’évacuation des eaux usées semblent évidentes, la hauteur sous plafond et le bon fonctionnement des appareils ménagers sont aussi des aspects importants à vérifier. En effet, les meubles et les appareils électroménagers mentionnés dans le contrat de location (lave-vaisselle, four, armoires, réfrigérateur, micro-onde, etc.) doivent être en bon état et vous devez les conserver dans le même état jusqu’à votre sortie du logement. Remarque : tandis que l’entretien courant reste à la charge du locataire, il n’est en aucun cas responsable des travaux liés à la bonne utilisation du logement.

Réalisation de travaux

D’ailleurs, si votre propriétaire veut effectuer des travaux dans le logement, vous devez le laisser faire si ce sont des travaux nécessaires comme :

• Des réparations urgentes,
• Des améliorations nécessaires,
• Une augmentation de l’efficacité énergétique,
• Maintenir l’état du logement.

Votre propriétaire doit vous informer avec la remise d’un courrier en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception en précisant le motif des travaux, la date de début, la durée et l’accès nécessaire. Vous n’êtes pas obligé d’autoriser l’accès au logement pendant les vacances ou le week-end. Si les travaux sur la propriété durent plus de 21 jours, vous pouvez demander à votre propriétaire une réduction de loyer.

Entretien du logement

Le locataire, lui, doit s’occuper des travaux d’entretien. La remise en état du logement est essentielle pour récupérer son dépôt de garantie. L’état du logement doit être similaire à celui décrit dans l’état des lieux d’entrée. Ça signifie que si vous causez des dommages, vous devez les restaurer. Concrètement, vous êtes responsable de l’entretien courant comme :

• Reboucher et repeindre les trous que vous pourriez faire dans les murs (par exemple, pour accrocher des miroirs ou des cadres photos),
• Garder les conduites d’eau dégagées,
• Remplacer des ampoules, des fusibles et des interrupteurs (si nécessaire),
• Laisser la propriété et ses meubles propres et bien rangés,
• Remplacer des clés perdues ou cassées.

Ça peut sembler beaucoup, mais le plus important est de respecter la propriété et de la laisser dans l’état dans lequel vous l’avez trouvée.

Obligation d’assurance

Enfin, afin de garantir une bonne couverture de votre logement, vous devrez souscrire à une assurance habitation. En effet, il est obligatoire de présenter une attestation d’assurance à votre propriétaire. Le locataire doit assurer son logement et ce document permet de prouver à votre propriétaire que vous avez bien souscrit une assurance habitation. Ainsi, en cas de dégâts des eaux par exemple, c’est votre assurance qui prendra en charge les frais de remise en état de la tuyauterie et des sols s’ils sont endommagés. Le choix de votre assurance vous appartient. Vous n’êtes pas obligé de vous restreindre aux garanties minimum légales, vous pouvez tout à fait choisir une assurance plus qualitative pour une couverture optimale. Par exemple, chez L’olivier, nous prenons en charge les frais de recherche de fuite lorsque cela est nécessaire.

Le paiement du loyer

Le locataire doit s’acquitter de la somme prévue dans le contrat de location à titre de loyer, chaque mois, à la date définie préalablement. En cas de non-paiement ou de retards récurrents, votre propriétaire serait en droit de rompre votre contrat de location et, ainsi, de vous contraindre à quitter les lieux.

Les charges fixes

Nous vous conseillons d’être attentif aux charges fixes lors de la signature du bail. Les charges fixes sont des coûts invariables, liés à l’utilisation du logement. Elles sont parfois intégrées au loyer. Cette information doit alors être précisée dans le contrat de location (vérifiez si vous devez les payer séparément ou non). En voici quelques exemples :

• Les factures pour l’eau, le chauffage et l’électricité,
• Frais d’entretien pour les parties communes (en particulier pour les appartements situés dans un immeuble) tels que les halls d’entrée, les ascenseurs, les aires de stationnement et les espaces verts,
• Taxes couvrant la collecte des ordures, l’assainissement et le nettoyage des rues en fonction de votre location si c’est un appartement ou une maison.

N’oubliez pas non plus que vous devrez également payer votre abonnement Internet et votre redevance télé comprise dans la taxe d’habitation (à moins que vous ne soyez fan de Netflix).

Les quittances de loyer

Enfin, le locataire peut réclamer une quittance de loyer tous les mois à son propriétaire. Ce dernier doit alors la lui transmettre gratuitement. Il est illégal de faire apparaître sur le bail de location qu’une quittance nécessite une rémunération de la part du locataire à son bailleur. Une quittance doit contenir l’ensemble des sommes versées par le locataire en séparant le loyer et les charges locatives.

Vente du logement ou décès du propriétaire

Il est possible que votre propriétaire souhaite vendre son bien immobilier. On vous rassure, votre propriétaire ne peut pas vous demander de quitter le logement du jour au lendemain. Le propriétaire doit donc vous envoyer un préavis, qui sera de trois mois pour une location meublée, et de six mois pour une location vide. Il est également possible que votre propriétaire décède pendant votre location. Si ses héritiers souhaitent vendre le logement, vous aurez des préavis de la même durée. S’ils souhaitent conserver le logement, votre bail de location restera inchangé.

Votre propriétaire peut-il…

Entrer chez vous sans permission ?

Non, en tant que locataire, une fois que vous avez signé le bail et que vous avez emménagé, le propriétaire ne peut pas entrer chez vous sans votre permission. Cela serait illégal et vous pourriez porter plainte pour violation de propriété. Dans certains cas, la loi oblige le locataire à laisser le propriétaire entrer, mais cela ne signifie pas qu’il peut entrer sans votre permission. Par exemple, si vous avez donné votre accord, le propriétaire ou un agent immobilier a le droit d’accéder au logement pour la recherche d’un nouveau locataire ou d’un acheteur. Pour ce faire, chaque visite doit :

• Durer moins de 2 heures par jour ouvrable,
• Être prévue ni un dimanche, ni un jour férié,
• Être convenue entre le propriétaire et le locataire.

Le propriétaire ne peut pas entrer sans votre permission ou quand vous n’êtes pas chez vous. Ils ne peuvent pas non plus vous forcer à leur donner un jeu de clés, et si vous les leur donnez, ils ne peuvent entrer chez vous que pendant les périodes autorisées par écrit.

Vous empêcher de redécorer ?

Qui n’aime pas personnaliser son appart’ pour se sentir pleinement chez soi ? Vous voudrez peut-être peindre les murs et changer les tapis, mais il est toujours préférable de demander l’accord de votre propriétaire avant de procéder à de tels changements, car le propriétaire peut demander que la propriété soit restaurée dans son état initial aux frais du locataire. Lorsqu’il obtient la permission d’un propriétaire, il est toujours préférable de le faire par écrit afin d’avoir la preuve en cas de litige.

Vous interdire de gérer une entreprise depuis votre location ?

L’esprit d’entreprise n’est jamais une mauvaise chose, mais si vous avez l’intention de gérer une entreprise depuis votre domicile, vérifiez auprès du propriétaire et du conseil municipal avant de poursuivre. Ils seront en mesure de vous conseiller sur les lois et règlements locaux afin que vous puissiez vous assurer que tout se passe bien. En règle générale, vous ne pouvez pas vous servir de votre location comme d’un local pour votre entreprise si cela signifie que vous recevez des biens ou des clients. Par ailleurs, vous avez besoin d’une autorisation de planification et de changement de destination du bail si vous avez l’intention de transformer une maison en locaux commerciaux.

Interdire les animaux domestiques ?

La réponse courte est non, vous êtes libre d’emménager sans être privé de la compagnie de votre animal à fourrure. Le seul cas où votre propriétaire peut interdire un animal domestique est en cas d’animal considéré comme dangereux (y compris certaines races de chiens). N’oubliez pas, vous êtes responsable de tout dommage causé par votre animal.

Vous interdire d’héberger quelqu’un ?

Vous avez le droit d’héberger des amis ou de la famille même s’ils ne sont pas mentionnés dans le bail, à condition de ne pas les faire payer pour y habiter. Si vous demandez un loyer à quelqu’un pour vivre chez vous (même s’il s’agit d’amis ou de membres de la famille), il s’agit d’une sous-location illégale car votre propriétaire n’en est pas informé.

Vous empêcher de sous-louer votre logement ?

Si vous souhaitez sous-louer votre logement, cela n’est pas impossible. La sous-location est caractérisée lorsqu’un locataire loue une partie ou la totalité du logement qu’il occupe. Sous-louer sa location n’est pas interdit, mais soumis à des règles strictes :

• Obtenir une permission écrite de votre propriétaire,
• Établir un contrat de sous-location,
• Le loyer payé par le sous-locataire ne peut pas excéder le loyer du locataire initial.

Sans l’autorisation de votre bailleur, vous risquez la résiliation de votre bail de location, ce qui signifie que vous devrez déménager et risquez de lourdes amendes. Si vous avez un ami, un conjoint ou un membre de la famille qui vit avec vous sans être mentionné dans le bail de location, pas de problème à condition que vous ne les faites pas payer pour habiter le logement. Bon à savoir : AirBnB est considéré comme une sous-location. Si vous souhaitez mettre votre logement sur AirBnB, vous devez avoir, préalablement, une autorisation écrite du propriétaire (ou cela doit être spécifié dans votre bail). Maintenant que vous connaissez tous les droits et obligations du locataire, lisez attentivement votre contrat avant de le signer pour éviter tout problème. Conservez-en une copie afin de pouvoir vous y référer au besoin. En cas de doute, contactez toujours votre propriétaire avant d’agir.