Logement social : les chiffres-clés 2022

Le 82^ème Congrès HLM s’est tenu à Lyon en septembre dernier. En parallèle, la mise à jour du livre référence Le logement social en  France de Jean-Marc Stébé, sociologue spécialiste des problématiques de la ville et de l’habitat, est paru le 23 novembre dernier. Ces deux actualités sont l’occasion de faire le point sur le parc locatif social en France et ses perspectives d’avenir. Quel est le bilan du secteur aujourd’hui ? Entre le risque inflationniste et une offre insuffisante d’habitations à loyer modéré par rapport à la demande, quelles menaces pèsent sur le dispositif HLM ? Nous décryptons l’actualité pour vous.

Le logement HLM en France en 2022

Le parc social français en 3 chiffres

Tout d’abord, selon les dernières sources chiffrées, la France comptait 5,2 millions de logements locatifs sociaux au 1^er janvier 2021. Cela représente 15,6 % des résidences principales. Les organismes HLM (habitation à loyer modéré) en gèrent 4,8 millions. Les 400 000 autres sont des habitats conventionnés, administrés par des sociétés immobilières d’économie mixte.

Environ 10,2 millions de personnes vivent en HLM. Le loyer moyen s’élève à 5,99 euros/m², avec des disparités régionales. La région où les loyers sont les plus élevés est sans surprise l’Île-de-France. Les locataires doivent débourser en moyenne 7,02 euros/m² pour habiter dans le parc social.

Une répartition géographique des HLM qui fait la part belle aux agglomérations

C’est dans les grandes villes et leurs périphéries qu’on dénombre le plus d’habitations à loyer modéré. Les deux tiers du parc locatif social français est localisé dans des agglomérations de plus de 100 000 habitants. En Île-de-France, près de 25 % des résidences principales sont des logements sociaux. Le taux représente 17 % dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants et seulement à 11 % pour celles de moins de 10 000 habitants.

À l’intérieur de ces zones géographiques, les habitations à loyer modéré sont inégalement réparties entre communes. Un exemple flagrant : la Métropole de Lyon. 70 % des HLM sont situés dans la périphérie, dont 40 % concentrés sur deux arrondissements lyonnais et quatre communes. Vaulx-en-Velin, Vénissieux, Villeurbanne, Saint Priest et les 8^ème et 9^ème arrondissements. Dans ces villes et quartiers pauvres, 30 à 55 % des résidences principales sont des logements sociaux.

Quelles sont les conditions 2022 pour accéder à un logement social ?

Il existe quatre niveaux de logement social, en fonction de la situation financière des locataires. En effet, ils sont classés selon le type de financement utilisé par les organismes agréés pour les construire :

• Les PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), avec un loyer moyen de 5,65 euros/m², s’adressent aux demandeurs en situation de grande précarité.
• Les PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) sont ceux plus connus sous l’appellation HLM. Le loyer moyen est de 6,39 euros/m².hhh
• Les PLS (Prêt Locatif Social) et PLI (Prêt Locatif Intermédiaire) sont des logements intermédiaires. Ils accueillent les locataires aux revenus trop élevés pour accéder aux habitations à loyer modéré, mais trop faibles pour se loger dans le parc locatif privé. Le loyer moyen se situe entre 8,51 et 9,61 euros/m².

Les plafonds de ressources sont réglementés et réévalués chaque année afin d’avoir accès à ces habitations à loyer modéré. En effet, ils varient selon le nombre de personnes composant le foyer et de la zone géographique. Par exemple, en 2022, pour un logement PLUS accueillant un couple avec deux enfants ou une famille monoparentale avec deux enfants, le plafond annuel s’élève à 56 878 euros à Paris et ses communes limitrophes, à 52 326 euros en Île-de-France et à 40 985 dans le reste de la France métropolitaine. Des plafonds spécifiques sont fixés pour l’Outre-Mer. Les exigences de revenus sont moins élevées pour accéder à un logement PLAI et, inversement, plus élevées pour accéder à un logement classé PLS ou PLI.

Logement social : quelles perspectives d’évolution ?

Vers une « crise du logement » ?

Le 10 janvier 2022, Emmanuelle Cosse, Présidente de l’Union sociale pour l’habitat (USH), a réaffirmé le risque à venir d’une « crise du logement » dans les prochaines années. En cause ? L’insuffisance du nombre d’agréments, c’est-à-dire d’autorisations accordées aux organismes HLM pour construire de nouveaux logements sociaux. 95 000 ont été obtenus en 2021, un nombre jugé insuffisant pour tenir les objectifs de 250 000 nouveaux logements sociaux sur 2021-2022.

En parallèle, le nombre de demandeurs ne cesse d’augmenter, avec 2,2 millions de dossiers en attente. Quoi qu’il en soit, avec l’augmentation des loyers dans le parc privé et la perte de pouvoir d’achat liée à l’inflation, la situation continue de se tendre. Cette tendance pourrait même s’observer dans des régions jusqu’alors préservées, comme dans l’Ouest de la France.

Autre facteur aggravant : la baisse du taux de mobilité de 7,5 % en 2021, dommage collatéral de la crise sanitaire défavorable aux déménagements.

Pour pallier ces problèmes, le gouvernement tente d’encourager les propriétaires privés à louer à des ménages modestes. Le dispositif « Louer abordable », dit « loi Cosse » est prolongé jusqu’en 2024 sous le nom de « Loc’avantages ». Le principe ? Offrir aux propriétaires de logements dans le parc privé une forte réduction fiscale sur les revenus locatifs et une subvention aux travaux s’ils louent leur bien à un foyer dont les revenus sont inférieurs à la limite fixée par la loi Cosse. Les conditions sont listées dans une convention signée avec l’ANAH, l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat).

L’inflation : quelles conséquences sur les loyers HLM ?

Les loyers HLM sont revalorisés chaque année au 1^er janvier. Par conséquent, face à l’inflation galopante, les inquiétudes grandissent à l’approche de la prochaine échéance. Néanmoins, plusieurs mesures sont en place pour protéger les locataires d’une hausse trop brutale des loyers.

D’une part, depuis 2005, les loyers sont indexés sur l’indice de référencement des loyers (IRL). La différence par rapport à l’indice des prix à la consommation ? Il ne prend pas en compte l’évolution du tabac et des prix des loyers. Il augmente donc moins vite que l’inflation. Si cette dernière a augmenté de 6,2 % sur un an en octobre 2022, l’IRL n’a progressé sur la même période « que » de 3,5 %.

Qu’en dit la loi ?

D’autre part, la loi sur le pouvoir d’achat publiée le 16 août dernier a pris des mesures d’urgence, dont plusieurs concernent le secteur immobilier. L’indexation des loyers est plafonnée à 3,5 % jusqu’au 30 juin 2023. Par conséquent au 1^er janvier 2023, quel que soit l’indice IRL à cette date, les organismes HLM ne pourront pas augmenter les loyers de plus de 3,5 %. En parallèle, pour combler la hausse, les aides personnalisées au logement (APL) ont été revalorisées de 3,5 %, avec effet rétroactif au 1^er juillet 2022.

Bon à savoir : le loyer des passoires thermiques classées F ou G suite au diagnostic de performance énergétique est gelé.

En dépit de ces mesures, demeure une inquiétude, rappelée lors du Congrès HLM par Jean-Luc Vidon, Président de la FNAR (Fédération nationale des associations régionales HLM). Ce dernier s’alarme du fait que « le vrai problème pour l’hiver prochain, c’est la question des charges. ». Pour cause, l’augmentation des coûts de l’énergie, et du chauffage en particulier, va inévitablement se répercuter sur les charges locatives. Un problème que le bouclier tarifaire, limitant à 15 % l’augmentation des coûts de l’énergie et du gaz en 2023, ne peut résoudre à lui tout seul.

Conclusion 

Le logement social devrait-il être hissé au rang de grande cause nationale ? C’est en tous les cas ce à quoi appellent les organismes HLM dans la résolution finale de leur Congrès. L’Évolution de la thématique est à suivre dans le prochain bilan sur les données 2022…